Como os bairros de Manaus se diferenciam?

Updated: Apr 21

A criação do projeto Harpia partiu de uma premissa central: ser diferente na oferta de informação e análises ao que já existe no mercado atual de imóveis em Manaus - Amazonas. Isso significa entregar algum grau de inovação, seja em tecnologias, em dados ou em análises. Sendo assim, nos parece oportuno apresentar a análise por quadrante. Dentre as muitas ferramentas e formas de análises, a análise por quadrante se difere das demais quando oferece uma “perspectiva” diferente para olhar um objeto em particular.


A análise por quadrante se tornou popular no mercado de business consulting por conta do Gartner. O Gartner teve sucesso na propagação da sua versão da análise por quadrante que denominou como "quadrantes mágicos". Claro que não há nada de mágico! 😀 Essa é uma expressão criada e mantida pelo marketing genial da empresa. E mesmo não tendo nenhuma magia aparente, esse tipo de análise permite encarar o objeto analisado com outros olhos.


Implementamos a análise por quadrante com os dados do Harpia e obtivemos alguns insights interessantes. Vamos ao primeiro, dentre vários. O gráfico a seguir apresenta a segmentação dos bairros por tipo de apartamento ofertado. A ideia aqui é responder à seguinte pergunta: como os bairros se diferenciam a partir dos seus apartamentos que estão sendo vendidos neste momento? É possível observa que, agora em abril/2021, os maiores apartamentos e mais caros são predominantes nos bairros do Dom Pedro, Adrianópolis, Ponta Negra, Praça 14 de Janeiro e Nossa Senhora das Graças. Esse é o quadrante denominado “espaçoso”, cujos bairros estão na cor verde. Vemos, portanto, uma comparação onde o eixo x é corresponde ao tamanho do apartamento e o eixo y o seu preço.


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Um segundo grupo, na cor amarela, é formado pelos bairros do Aleixo, Centro, Nova Esperança e Parque 10 de Novembro. É caracterizado por ter apartamentos maiores mas com preços menores do que o primeiro grupo. Esse é o quadrante “híbrido”. Denominamos de híbrido porque contempla o “espaço” do primeiro grupo e o “menor preço” (do terceiro grupo) por esse espaço. E o terceiro grupo está no quadrante “econômico”, visto que lá se encontram os bairros com a predominância de apartamentos com preços menores e tamanhos também menores. São também conhecidos como populares.


No quadrante nomeado como “premium” não foi registrado nenhum bairro. Em outras palavras, não há em Manaus nenhum bairro que concentre apartamentos pequenos e caros. Esse é um tipo de imóvel relativamente comum nas maiores capitais, como São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre, voltado para a classe A, de alta renda, e com vários serviços agregados ao seu conjunto.


Acredito que esse tipo de análise seja importante para os incorporadores e construtoras a medida que lhes fornecem uma visão de como um determinado bairro é caracterizado hoje. O que irá permitir inferir sobre possíveis ofertas diferentes das existentes, de modo que possam inserir novos produtos imobiliários em consonância com os “vazios” presentes no mercado.


Chamo atenção para a relatividade e temporalidade da análise. Os dados apresentados aqui mudarão a medida que o tempo passe. Logo, espera-se que esse arranjo de hoje se transforme futuramente, a medida que a oferta se diferencie e as estruturas dos bairros mudem. E também são relativos, uma vez que são comparados entre si para a formação de cada quadrante.

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